共有者全員が売却に同意し、不動産をまるごと第三者に売却する方法です。買主からすれば権利関係がクリアな通常の不動産を購入するのと同じであるため、市場価格どおり、あるいはそれに近い金額での売却が期待できます。売却代金は持分割合に応じて各共有者に分配されます。

メリット — 3つの方法の中で最も高い売却価格が期待できます。買主にとって権利上のリスクがないため、住宅ローンの審査も通りやすく、購入希望者の幅が広がります。仲介による通常の売却活動が可能なので、SUUMOやREINSへの掲載など一般的な販売チャネルをフル活用できます。

デメリット — 共有者全員の合意が必要です。一人でも反対すれば進められません。共有者が多い場合（数次相続で十数人に増えているケースなど）は、全員の意思確認・本人確認・実印押印・印鑑証明書の取得が必要となり、調整に時間がかかります。また、共有者の中に認知症の方や未成年者がいる場合は成年後見人・特別代理人の選任が必要になるなど、手続きがさらに複雑化します。

適するケース — 共有者の人数が少なく（2〜3人程度）、全員が売却に前向きな場合。たとえば兄弟2人で相続した実家を「二人とも使わないから売ろう」と意見が一致しているケースがこれに該当します。時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合に向いています。

自分の共有持分だけを第三者に売却する方法です。民法上、各共有者は自分の持分を自由に処分できるため、他の共有者の同意は不要です。

メリット — 他の共有者の合意がなくても、自分の判断だけで売却を進められます。「話し合いが平行線で何年も塩漬けになっている」という膠着状態を打破する手段になります。共有関係から離脱できるため、固定資産税の負担や管理責任から解放されます。

デメリット — 共有持分の買主は限られます。一般の個人が「他人と共有になる不動産」を購入することはほぼないため、買主は持分買取を専門とする不動産業者や投資家が中心になります。その結果、持分のみの売却は、共有者全員で売却する場合の持分相当額より大きく低い価格になるのが一般的です。また、持分を取得した業者が他の共有者に対して買取交渉や共有物分割請求を行う可能性があり、売却後に他の共有者とトラブルになるリスクもあります。

適するケース — 他の共有者と連絡が取れない、あるいは長期間にわたり合意形成が不可能な場合。とにかく早く共有関係から離脱したい場合。価格よりもスピードと確実性を優先する方に向いています。たとえば離婚後の元配偶者と一切連絡を取りたくないケースや、相続で面識のない遠縁の共有者が多数いるケースなどです。

裁判所を通じて共有状態の解消を求める法的手続きです。共有者間の協議がまとまらない場合、地方裁判所に共有物分割を請求できます（民法258条）。なお、相続で共有になっていて遺産分割がまだの場合は、原則として家庭裁判所での遺産分割の手続きになります（民法258条の2）。

メリット — 共有者の一人でも申し立てが可能であり、他の共有者が拒否しても裁判所の判断で共有状態を強制的に解消できます。裁判所が命じる分割方法には「現物分割（土地を物理的に分ける）」と「賠償分割（一人が取得し他の共有者に金銭を支払う）」があり、これらができない場合などは、裁判所が競売を命じることがあります（民法258条）。

デメリット — 裁判手続きのため、弁護士費用と時間がかかります。費用・期間は事案により大きく異なるため、弁護士にご確認ください。競売になった場合、売却価格は通常の売却より低くなるのが一般的です。さらに、裁判を起こすこと自体が共有者間の人間関係を決定的に悪化させるため、特に親族間では慎重な判断が必要です。

適するケース — 協議を尽くしたが合意に至らず、かつ持分売却では価格が低すぎて納得できない場合の最終手段です。共有者の一人が不動産を占有して明け渡さない場合などにも検討されます。なお、共有者の所在が分からない場合は、裁判所の決定を得て、その方の持分を取得したり、全員の持分をまとめて第三者に売却したりできる制度（2023年4月施行）もあります。手続きは弁護士・司法書士にご相談ください。ただし、まずは①の全員合意を目指し、次に②の持分売却を検討した上で、それでも解決しない場合に③を選択するという順序が基本です。